Każda inwestycja budowlana ma ten sam punkt startowy i ten sam cel: gotowy, działający obiekt. Drogi między nimi są jednak zasadniczo różne — i ta różnica decyduje o tym, ile inwestycja faktycznie kosztuje, ile trwa i ile energii pochłania po drodze. Model tradycyjny i system Archi-CDB to nie dwie wersje tego samego procesu. To dwa różne podejścia do zarządzania ryzykiem inwestycyjnym.

Tradycyjna ścieżka inwestycji — jak wygląda w rzeczywistości

W modelu tradycyjnym inwestor samodzielnie kompletuje zespół uczestników procesu inwestycyjnego. Zleca opracowanie programu funkcjonalno-użytkowego, wybiera biuro projektowe, które przygotuje projekt koncepcyjny i budowlany, a następnie ogłasza przetarg lub negocjuje umowę z generalnym wykonawcą. Na różnych etapach pojawiają się kolejne podmioty: rzeczoznawcy, inspektorzy nadzoru, gestorzy mediów, urzędy.

Każdy z tych uczestników działa we własnym interesie, na podstawie własnej umowy i z własnym rozumieniem zakresu odpowiedzialności. Biuro projektowe odpowiada za dokumentację, nie za budowę. Wykonawca odpowiada za roboty zgodne z projektem, nie za jakość projektu. Inwestor stoi pośrodku i próbuje utrzymać spójność procesu, który z natury rzeczy dąży do fragmentacji.

To nie jest model zły z założenia. Dla inwestorów z własnym, doświadczonym działem inwestycji, dysponujących zasobami do zarządzania wieloma podmiotami równocześnie, może działać sprawnie. Problem pojawia się wtedy, gdy inwestor nie ma ani czasu, ani zaplecza kadrowego, żeby tę koordynację prowadzić profesjonalnie — a to dotyczy zdecydowanej większości inwestorów prywatnych i wielu podmiotów publicznych.

Gdzie w tradycyjnym modelu gubią się czas i pieniądze?

Największe straty nie powstają tam, gdzie coś ewidentnie idzie nie tak. Powstają w szczelinach między etapami — w miejscach, gdzie odpowiedzialność jednego podmiotu kończy się, a odpowiedzialność kolejnego jeszcze nie zaczyna.

Projekt oddany przez biuro projektowe trafia do wykonawcy. Wykonawca czyta dokumentację i zaczyna zadawać pytania. Część z nich to pytania o nieścisłości, których projektant nie zauważył, bo nie myślał jak wykonawca. Każde takie pytanie to czas: czas na odpowiedź, czas na ewentualną korektę projektu, czas na ponowne przeliczenie kosztów. Inwestycja stoi.

Podobna szczelina istnieje między etapem doradczym a projektowaniem. Jeśli analiza przedinwestycyjna i projekt były zlecone różnym podmiotom, założenia przyjęte na etapie doradztwa mogą nie być w pełni znane projektantowi. Decyzje podjęte wcześniej muszą być odtwarzane lub reinterpretowane — co znowu kosztuje czas i pieniądze.

Do tego dochodzi klasyczny problem z odpowiedzialnością: gdy coś idzie nie tak na budowie, pierwszym odruchem każdego z uczestników jest wskazanie na innego. Biuro projektowe mówi, że wykonawca źle zinterpretował projekt. Wykonawca mówi, że projekt był niekompletny. Inwestor stoi między nimi i szuka rozwiązania na własny koszt.

Na czym polega model Archi-CDB?

Archi-CDB to skrót od Consult+Design+Build — trzech etapów inwestycji prowadzonych przez jeden zespół, na podstawie jednej umowy, z jedną linią odpowiedzialności.

Consult to etap analizy przedinwestycyjnej: ocena działki, weryfikacja statusu planistycznego, rozpoznanie warunków geotechnicznych, wstępna kalkulacja kosztów. Inwestor otrzymuje obraz możliwości i ograniczeń swojego projektu jeszcze przed zaangażowaniem środków w dokumentację projektową.

Design to projektowanie prowadzone przez zespół, który wie, że będzie też budować. To fundamentalna różnica w stosunku do biura projektowego pracującego w oderwaniu od etapu wykonawczego. Projektanci w systemie CDB projektują z myślą o realnych warunkach budowy: dostępności materiałów, logistyce placu, sekwencji robót. Projekt jest weryfikowany w modelu BIM, a wycena wykonawcza jest prowadzona równolegle z projektowaniem — nie po jego zakończeniu.

Build to realizacja przez generalnego wykonawcę, który zna projekt od środka, bo uczestniczył w jego tworzeniu. Nie ma etapu „przejmowania dokumentacji” i uczenia się jej od nowa. Nie ma pytań, na które odpowiedź jest oczywista dla projektanta, ale niejasna dla wykonawcy. Budowa zaczyna się od wspólnego rozumienia projektu przez cały zespół.

Oferujemy ten model jako kompletną ścieżkę inwestycyjną — od pierwszego spotkania konsultacyjnego po przekazanie gotowego obiektu wraz z dokumentacją powykonawczą.

Trzy podmioty czy jeden — co wybierają doświadczeni inwestorzy?

Inwestorzy, którzy mają za sobą kilka realizacji w modelu tradycyjnym, często mówią podobnie: pierwsza inwestycja to nauka, druga to potwierdzenie wniosków z pierwszej. Wnioski dotyczą przeważnie tego samego: czasu straconego na koordynację, kosztów zaskakujących na etapie budowy i poczucia, że odpowiedzialność rozkłada się tak, że praktycznie nie istnieje.

Wybór między trzema podmiotami a jednym nie jest wyborem między elastycznością a wygodą. To wybór między dwoma modelami zarządzania ryzykiem. Model tradycyjny rozdziela ryzyko między uczestników — co w teorii brzmi rozsądnie, a w praktyce oznacza, że inwestor przejmuje całość ryzyka wynikającego z braku ich koordynacji.

Model Archi-CDB koncentruje odpowiedzialność w jednym miejscu. Jeden podmiot odpowiada za analizę, projekt i budowę — i nie ma możliwości przerzucania odpowiedzialności między etapami, bo wszystkie etapy należą do tego samego zespołu. Dla inwestora oznacza to jeden punkt kontaktu, jeden harmonogram, jeden kosztorys obejmujący całość inwestycji. Doświadczeni inwestorzy wybierają CDB przede wszystkim dlatego, że znają cenę alternatywy. Nie z powodu nieznajomości tradycyjnego modelu — ale właśnie z powodu jego dogłębnej znajomości.

Dla jakiego inwestora Archi-CDB ma największy sens

System Archi-CDB nie jest rozwiązaniem dla każdego — i uczciwie o tym mówimy.

Największą wartość przynosi inwestorom, którzy realizują obiekty o złożonym programie funkcjonalnym: hale produkcyjne, biura, obiekty usługowe, budynki użyteczności publicznej. Im bardziej złożona inwestycja, tym więcej punktów styku między etapami — i tym więcej do stracenia na każdym z nich.

CDB sprawdza się szczególnie tam, gdzie harmonogram ma znaczenie operacyjne. Inwestor, który planuje uruchomić działalność w nowym obiekcie w konkretnym terminie — bo ma podpisane umowy najmu, bo zależy od sezonu, bo planuje otwarcie — nie może sobie pozwolić na opóźnienia wynikające z przeciągających się uzgodnień między biurem projektowym a wykonawcą.

Dobrze działa też w przypadku inwestorów, którzy realizują pierwszą dużą inwestycję i nie mają własnego doświadczenia w zarządzaniu procesem budowlanym. CDB daje im nie tylko wykonawcę i projektanta, ale też partnera, który przeprowadzi ich przez procedury administracyjne, pomoże w kontaktach z gestorami mediów i będzie obecny na każdym etapie decyzyjnym.

Z naszego doświadczenia wynika, że inwestorzy, którzy od początku zdecydowali się na system CDB, rzadko wracają do modelu tradycyjnego przy kolejnych realizacjach. Nie dlatego, że CDB jest bez wad — każde rozwiązanie ma swoje ograniczenia. Ale dlatego, że porównanie rzeczywistych kosztów, czasu i poziomu stresu obu modeli przemawia wyraźnie na korzyść zintegrowanego podejścia.

Jeśli planujesz inwestycję i zastanawiasz się, który model jest odpowiedni dla Twojego projektu — zapraszamy na spotkanie konsultacyjne. Ocenimy razem zakres, specyfikę i uwarunkowania inwestycji, a następnie powiemy wprost, czy i w jakim zakresie system CDB ma dla Ciebie sens.

Skontaktuj się z Archime

Podsumowanie

Model tradycyjny i Archime CDB prowadzą do tego samego celu — realizacji inwestycji — jednak różnią się sposobem zarządzania odpowiedzialnością i ryzykiem. W modelu tradycyjnym inwestor koordynuje pracę wielu niezależnych podmiotów, co często prowadzi do opóźnień, niejasności i dodatkowych kosztów pojawiających się na styku kolejnych etapów.

Model CDB (Consult + Design + Build) integruje analizę, projektowanie i wykonawstwo w ramach jednego zespołu oraz jednej odpowiedzialności. Dzięki temu proces inwestycyjny jest bardziej przewidywalny, łatwiejszy do kontrolowania i mniej podatny na błędy wynikające z braku koordynacji pomiędzy uczestnikami projektu.