Hotele
Budowa hotelu
Budowę hoteli realizujemy jako generalny wykonawca w modelu Archi-CDB: Consult, Design, Build.
Hotel to budynek, który musi działać sprawnie przez całą dobę, siedem dni w tygodniu, przez dziesiątki lat. Gość hotelowy ocenia obiekt przez pryzmat pierwszego wrażenia, komfortu pokoju, sprawności wind i ciszy w nocy. Za każdym z tych doświadczeń stoi dziesiątki decyzji projektowych i wykonawczych, które zapadły na długo przed otwarciem. Budowa hotelu wymaga od wykonawcy rozumienia operacji hotelowej, nie tylko znajomości technologii budowlanej. Realizujemy obiekty hotelowe jako generalny wykonawca, od projektu po przekazanie gotowego budynku operatorowi.
KROK PO KROKU
Budowa hotelu – jak wygląda wykonawstwo?
Wykonawstwo w budownictwie hotelowym rządzi się własnymi regułami. Hotel to obiekt, w którym strefy gościnne, zaplecze techniczne, gastronomia, SPA i część administracyjna muszą funkcjonować w jednym budynku bez wzajemnych kolizji. Ruch gości nigdy nie powinien krzyżować się z ruchem personelu i dostawami. Hałas z kuchni i pralni nie może przenikać do stref noclegowych. Instalacje techniczne muszą być dostępne serwisowo bez ingerencji w przestrzenie gościnne. To wymagania, które projektant hotelu zna dobrze, jednak ich prawidłowe wdrożenie na placu budowy wymaga od wykonawcy równie głębokiej świadomości.
Pracujemy w systemie generalnego wykonawstwa, obejmując pełen zakres robót budowlanych, wykończeniowych i instalacyjnych. Jeden podmiot, jedna umowa i jedna odpowiedzialność przez cały czas realizacji. Dla Inwestora budującego hotel oznacza to brak konieczności koordynowania dziesiątek podwykonawców i rozstrzygania sporów między firmami działającymi na tym samym placu budowy. Dla harmonogramu oznacza to, że opóźnienie jednego zakresu robót jest naszym problemem do rozwiązania, nie problemem do przerzucenia.
Jakość wykończenia w obiektach hotelowych podlega odbiorom etapowym z dokumentacją. Prace wykończeniowe w pokojach prowadzone są według próbki wzorcowej, zatwierdzonej przez Inwestora przed rozpoczęciem robót seryjnych. Wzorzec pokoju to procedura, dzięki której standard wykończenia jest weryfikowany raz, a następnie powielany konsekwentnie na wszystkich kondygnacjach.
ZAPROJEKTUJ HOTEL W ARCHIME
Budowa hoteli – od projektu do budowy
Projekt hotelu to jeden z bardziej złożonych programów funkcjonalnych w budownictwie komercyjnym. Liczba stref, ich wzajemne relacje i wymagania techniczne każdej z nich sprawiają, że projekt dobrze zaprojektowanego hotelu to wynik wielu iteracji i szczegółowych analiz, a nie efekt jednorazowej pracy zespołu architektonicznego.
Zaczynamy od analizy programu inwestycji. Liczba pokoi, kategoria gwiazdkowa, standard wykończenia, obecność restauracji, baru, sal konferencyjnych, SPA lub basenu, liczba miejsc parkingowych, wymagania sieci franczyzowej lub operatora. Każdy z tych elementów ma swoje wymagania powierzchniowe, techniczne i budżetowe, a ich suma musi zmieścić się w gabarytach możliwych do zrealizowania na danej działce i w przyjętym budżecie. Analiza programu przed projektem pozwala uniknąć sytuacji, w której gotowy projekt okazuje się nierealizowalny finansowo.
Na podstawie zatwierdzonego programu opracowujemy projekt koncepcyjny. Inwestor widzi układ budynku, organizację stref, bryłę architektoniczną i szacunek kosztów przed podjęciem decyzji o pełnym finansowaniu dokumentacji. To etap, na którym zmiany są najtańsze, a ich wprowadzenie nie generuje kosztów przeprojektowania gotowej dokumentacji technicznej.
Po akceptacji koncepcji przechodzimy do projektu budowlanego i technicznego. Prowadzimy Inwestora przez procedurę administracyjną, uzyskujemy pozwolenie na budowę i przystępujemy do realizacji. Projekt wykonawczy jest na bieżąco koordynowany z harmonogramem budowy, a dokumentacja dla poszczególnych zakresów robót jest gotowa przed rozpoczęciem każdego etapu.
KOMPLEKSOWA REALIZACJA
Budowa hotelu pod klucz
Pojęcie „pod klucz” w budownictwie hotelowym oznacza obiekt gotowy do przyjęcia pierwszego gościa, nie budynek w stanie deweloperskim z wykończonymi korytarzami. Dla Inwestora hotelowego to istotna różnica, bo hotel generuje przychody dopiero po uruchomieniu, a każdy miesiąc opóźnienia to strata, której nie da się odrobić.
Realizujemy budowę hoteli pod klucz w pełnym zakresie. Roboty konstrukcyjne i stan surowy zamknięty, wykończenie stref gościnnych i ogólnodostępnych, wyposażenie techniczne zaplecza gastronomicznego i pralni, montaż mebli hotelowych i wyposażenia pokoi, instalacje teletechniczne i systemy hotelowe, zagospodarowanie terenu i elementy zewnętrzne. Inwestor odbiera budynek gotowy operacyjnie.
Przy realizacjach dla sieci hotelowych lub obiektów funkcjonujących w systemach franczyzowych uwzględniamy standardy operatora już na etapie projektu. Wymagania dotyczące wielkości i wyposażenia pokoi, parametrów instalacji, systemów hotelowych i materiałów wykończeniowych są różne dla różnych marek. Znajomość tych wymagań i doświadczenie w ich implementacji skraca etap uzgodnień i eliminuje ryzyko kosztownych zmian na etapie realizacji.
DLA KOGO
Kiedy warto zdecydować się
na Generalnego Wykonawcę Archime?
01
Masz gotowy projekt wykonawczy i chcesz profesjonalnego wykonawcy
Masz kompletną dokumentację projektową (własną lub z innego biura). Szukasz generalnego wykonawcy, który przejmie pełną odpowiedzialność za realizację pod klucz.
02
Nie chcesz sam zarządzać podwykonawcami
Chcesz żeby jedna firma brała odpowiedzialność za całość — od wylania fundamentów do ostatniego gniazdka. Bez ciągłego koordynowania 20 podmiotów.
03
Potrzebujesz budowy w terminie, bez opóźnień
Masz twardy termin otwarcia (np. start produkcji, wejście najemcy, kampania marketingowa). Potrzebujesz wykonawcy, który traktuje harmonogram priorytetowo.
PRZYKŁADY INWESTYCJI, KTÓRE PROWADZILIŚMY
Nasze realizacje
-
Enklawa Białowieska · Hajnówka
1 278,54 m² · Hajnówka
-
Bitwy Białostockiej · Białystok
777,99 m² · Białystok
Rozbudowa hotelu – jak wygląda?
Rozbudowa hotelu to inwestycja prowadzona w szczególnych warunkach: obiekt zwykle funkcjonuje, przyjmuje gości i generuje przychody, a prace budowlane muszą się toczyć równolegle z operacją hotelową. To wyzwanie organizacyjne, które wymaga od wykonawcy czegoś więcej niż sprawności budowlanej.
Pierwszym etapem każdej rozbudowy jest analiza techniczna istniejącego obiektu. Sprawdzamy nośność istniejących fundamentów i konstrukcji pod kątem planowanego dobudowania lub nadbudowania, weryfikujemy przepustowość instalacji, sprawdzamy aktualny stan techniczny budynku i identyfikujemy elementy wymagające modernizacji przy okazji rozbudowy. Bez tej analizy projekt rozbudowy oparty jest na założeniach, a nie na faktach.
Harmonogram rozbudowy musi uwzględniać cykl obłożenia hotelu. Prace głośne, pylące lub wymagające wyłączenia instalacji planujemy w okresach niskiego obłożenia lub w godzinach nocnych, uzgadniając każdy etap z zarządzającym obiektem. Strefy budowy są fizycznie separowane od stref gościnnych, a ruch materiałów budowlanych organizowany z dala od wejść gościnnych i restauracji. Rozbudowa hotelu często łączy się z modernizacją istniejącej części obiektu. To dobry moment na wymianę instalacji, które osiągnęły koniec okresu eksploatacji, modernizację systemów energetycznych i aktualizację standardu wykończenia do poziomu nowej części. Połączenie rozbudowy z modernizacją w jednym procesie budowlanym jest zwykle tańsze niż realizacja tych zakresów osobno, a przerwa operacyjna, jeśli jest konieczna, jest jednorazowa.
Dysponujemy doświadczeniem zarówno w rozbudowie obiektów czynnych, jak i w modernizacjach przeprowadzanych podczas planowych zamknięć sezonowych. W obu przypadkach realizacja przebiega w modelu generalnego wykonawstwa, z jednym kierownikiem projektu i pełną odpowiedzialnością za harmonogram i jakość.
Jeśli planujesz budowę lub rozbudowę hotelu i szukasz wykonawcy, który rozumie specyfikę inwestycji hotelowych od strony operacyjnej, a nie tylko budowlanej, porozmawiajmy. Skontaktuj się z nami, przedstaw swój projekt, a my przeanalizujemy jego specyfikę, zweryfikujemy możliwości działki i przygotujemy wstępną koncepcję wraz z szacunkiem kosztów. Pierwsze spotkanie jest bezpłatne, wnioski z niego są konkretne i możesz je zabrać do rozmów z bankiem lub Inwestorem współfinansującym.
KALKULATOR BUDOWY HOTELU
Budowa hotelu koszty
Koszt budowy hotelu to jedna z tych kwestii, przy której każda liczba podana bez kontekstu jest myląca. Zakres zmiennych wpływających na budżet jest tak szeroki, że obiekty o tej samej liczbie pokoi mogą różnić się kosztem realizacji kilkukrotnie.
Kategoria gwiazdkowa i standard wykończenia to najbardziej oczywiste zmienne. Hotel trzygwiazdkowy przy trasie szybkiego ruchu i butikowy hotel pięciogwiazdkowy w centrum historycznego miasta różnią się standardem materiałów, zakresem instalacji, wymaganiami sieciowymi i nakładami na część gastronomiczną w sposób, który bezpośrednio przekłada się na każdą pozycję kosztorysu.
Liczba kondygnacji i typ konstrukcji mają duże znaczenie przy kosztach budowy. Obiekty wielokondygnacyjne wymagają droższej konstrukcji, wind, bardziej rozbudowanych instalacji pionowych i trudniejszej logistyki placu budowy. Budynki parterowe lub niskokondygnacyjne, typowe dla obiektów resort i agroturystycznych, mają prostszą konstrukcję, ale rozleglejsze fundamenty i dachy. Garaże podziemne stanowią odrębną i znaczącą pozycję budżetu.
Wyposażenie techniczne hotelu to obszar, który bywa niedoszacowany przy pierwszych kalkulacjach. Instalacje HVAC z indywidualną regulacją w każdym pokoju, systemy zarządzania budynkiem BMS, okablowanie strukturalne i systemy hotelowe, centrala telefoniczna, telewizja hotelowa, systemy kontroli dostępu i kart elektronicznych, wyposażenie kuchni i pralni. Każda z tych pozycji ma własny wymiar kosztowy, a ich łączna wartość może stanowić istotną część całkowitego budżetu.
Do kosztów samej budowy dochodzą projekt, obsługa geotechniczna, nadzory, przyłącza, zagospodarowanie terenu i koszty finansowania w trakcie realizacji. Inwestorzy planujący budowę hotelu po raz pierwszy regularnie koncentrują budżet na kubaturze budynku, a koszty około inwestycyjne traktują jako margines. Przy budowie hotelu ten margines bywa zaskakująco duży.
Przygotowujemy szczegółowe wyceny po zebraniu podstawowych danych o planowanej inwestycji. Wycena rozbita jest na branże i etapy, obejmuje pełen zakres realizacji i daje Inwestorowi podstawę do rzetelnego planowania finansowego.
FAQ
Pytania o Build
Najczęstsze wątpliwości zanim klienci zlecają Build. Jeśli masz inne pytanie — biuro@archime.pl.
ZACZNIJMY OD ROZMOWY
Masz projekt? Przejdźmy do realizacji.
Prześlij nam projekt wykonawczy (lub skontaktuj się, jeśli go jeszcze nie masz). Oddzwaniamy w 24h z wstępną wyceną i harmonogramem.
