Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna wydawana przez starostę albo prezydenta miasta na prawach powiatu, bez której nie można legalnie rozpocząć prac budowlanych przy obiekcie przemysłowym, magazynowym czy produkcyjnym o istotnej skali. Zanim wniosek trafi do urzędu, Inwestor przechodzi przez kilka etapów przygotowawczych, które często pochłaniają więcej czasu i pieniędzy niż samo oczekiwanie na decyzję. Wyjaśniamy, kiedy hala rzeczywiście wymaga pozwolenia, jakie dokumenty trzeba zgromadzić, ile cała procedura kosztuje oraz na jakim etapie zaczyna się faktyczna budowa hali.
Pozwolenie na budowę hali: kiedy jest wymagane, a kiedy wystarczy zgłoszenie?
Pozwolenie na budowę hali jest wymagane dla większości obiektów przemysłowych i magazynowych, ale ustawa Prawo budowlane przewiduje wyjątki, w których wystarczy samo zgłoszenie budowy. Zgodnie z artykułem 29 tej ustawy zgłoszenia, a nie pełnego pozwolenia, wymagają między innymi wolnostojące parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 metrów kwadratowych, przy łącznej liczbie takich obiektów nieprzekraczającej dwóch na każde 500 metrów kwadratowych działki, a także tymczasowe obiekty budowlane stawiane na okres do 180 dni.
Hala o powierzchni liczonej w setkach lub tysiącach metrów kwadratowych, przeznaczona do prowadzenia działalności produkcyjnej, magazynowej lub usługowej o charakterze stałym wymaga pełnego postępowania o pozwolenie na budowę, niezależnie od zastosowanej technologii konstrukcyjnej.
Rozstrzygnięcie, czy dany obiekt kwalifikuje się do zgłoszenia, czy wymaga pozwolenia, bywa źródłem realnych sporów interpretacyjnych między Inwestorem a urzędem, zwłaszcza gdy hala ma charakter tymczasowy, ale jest wykorzystywana dłużej niż przewidziany ustawowo okres. Skutkuje to zazwyczaj wezwaniem do rozbiórki albo koniecznością złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że taka możliwość musi wynikać z obowiązującego miejscowego planu przestrzennego zagospodarowania lub uzyskanych warunków zabudowy.
Pozwolenie na budowę hali stalowej: jakie dokumenty trzeba przygotować?
Pozwolenie na budowę hali stalowej wymaga kompletu dokumentów, których przygotowanie zajmuje zazwyczaj więcej czasu niż samo rozpatrzenie wniosku przez urząd, chociaż z tym też różnie bywa. Od nowelizacji Prawa budowlanego obowiązującej od 2020 roku projekt budowlany dzieli się na trzy odrębne części:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu,
- projekt architektoniczno-budowlany
- projekt techniczny, przy czym ten nie jest już składany do urzędu wraz z wnioskiem, lecz musi znajdować się na budowie i być dostępny do wglądu dla organów nadzoru budowlanego.
- projekt wykonawczy – opisujący dokładnie rozwiązania przegród, montażu prefabrykacji, detali. W naszej ocenie niezbędny do pełnego opisania budynku a często pomijany z uwagi na koszt opracowania.
Do wniosku o pozwolenie na budowę hali dołącza się ponadto:
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- decyzję o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- opinię geotechniczną określającą nośność gruntu pod fundamenty konstrukcji stalowej
- warunki techniczne przyłączenia mediów wydane przez operatorów sieci energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej.
- odrolnienie działki,
- decyzje związane z gospodarką wodną uzyskane od Wody Polskie, proces bardzo długo przebiegający od kilku do kilkunastu miesięcy.
Dla hal o większej kategorii obiektu budowlanego, zwłaszcza produkcyjnych związanych z procesami wymagającymi zgód środowiskowych, dochodzi jeszcze decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, a jej uzyskanie potrafi wydłużyć cały proces o kilka miesięcy, jeśli inwestycja podlega obowiązkowej ocenie oddziaływania na środowisko.
Zdarza się w naszej praktyce, że Inwestor planujący halę produkcyjną z linią technologiczną wymagającą emisji do powietrza dowiaduje się o konieczności uzyskania decyzji środowiskowej dopiero na etapie składania wniosku o pozwolenie. Taka informacja cofa wtedy cały harmonogram o kilka miesięcy, mimo że projekt architektoniczny budynku był już w tym momencie gotowy.
Ile kosztuje pozwolenie na budowę hali?
To pytanie, na które nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi, ponieważ na końcowy koszt składają się opłaty administracyjne oraz znacznie wyższe wydatki na dokumentację techniczną poprzedzającą złożenie wniosku.
Sama opłata skarbowa za wydanie pozwolenia na budowę obiektu przemysłowego lub magazynowego jest naliczana według stawki za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Sama decyzja administracyjna jest zatem relatywnie tanim elementem całej procedury.
Znacznie więcej kosztuje przygotowanie dokumentacji poprzedzającej złożenie wniosku.
Kompletny projekt architektoniczno- budowlany hali stalowej wraz z częścią instalacyjną wycenia się zwykle w przedziale 50-100 m2 złotych netto, w zależności od powierzchni obiektu, liczby uzgadnianych branż oraz stopnia skomplikowania konstrukcji.
Do tego dochodzą badania geotechniczne, mapa do celów projektowych, ewentualna decyzja o warunkach zabudowy oraz opłaty za uzgodnienia branżowe, które łącznie potrafią zsumować się do kilkudziesięciu tysięcy złotych, zanim jeszcze rozpocznie się jakakolwiek praca na placu budowy.
Sam czas oczekiwania na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wynosi ustawowo do 65 dni, choć w praktyce administracyjnej bywa dłuższy i średnio z naszej praktyki wynosi 3-5 miesięcy.
Formalności i budowa hali w jednym zespole – formuła Archi-CDB
Prowadzenie formalności związanych z pozwoleniem na budowę hali oraz samej realizacji przez ten sam zespół redukuje ryzyko, że projekt zatwierdzony w urzędzie okaże się trudny lub kosztowny do wykonania na etapie budowy. Zespół, który jednocześnie przygotowuje dokumentację i odpowiada za późniejszy montaż np. konstrukcji stalowej, dobiera rozwiązania projektowe z uwzględnieniem realnej dostępności materiałów, harmonogramu produkcji prefabrykatów oraz warunków panujących na konkretnej działce, zamiast opierać się wyłącznie na założeniach teoretycznych. Kompleksową realizację hal, od uzyskania pozwolenia na budowę po przekazanie gotowego obiektu do użytkowania, prowadzimy w ramach oferty generalnego wykonawstwa oraz bardziej rozbudowanej i dopasowanej usługi Archi-CDB (consult, design, build), a zakres prac dedykowany bezpośrednio budowie obiektów halowych znajduje się w naszej ofercie budowy hal. Taki model współpracy pozwala Inwestorowi uniknąć sytuacji, w której projektant i wykonawca nie są w stanie jednoznacznie określić odpowiedzialności, za rozbieżności między dokumentacją a rzeczywistością placu budowy.
