Przeglądy na budowie
Przeglądy budowlane
Przeglądy budowlane prowadzimy w Archi-CDB jako część serwisu budowlanego i poinwestycyjnego w ramach każdej inwestycji.
Obejmujemy nimi hale, magazyny, biurowce, hotele i placówki medyczne. Zakres zaczyna się od rocznego planu kontroli, a kończy wpisem do książki obiektu budowlanego. Podstawą każdego planu jest art. 62 ustawy Prawo budowlane. Poniżej przedstawiamy terminy, zakres, uprawnienia i dokumenty w kolejności, w jakiej Inwestor spotyka je po oddaniu obiektu do użytkowania.
Aranżacja biura a projekt biura
Przeglądy techniczne budynków planujemy według czterech rodzajów kontroli z art. 62 Prawa budowlanego. O tym, które z nich dotyczą danego obiektu, decyduje jego powierzchnia i wyposażenie instalacyjne. Tabela zestawia je w układzie, według którego układamy plan roczny.
|
Kontrola |
Termin |
Zakres |
Podstawa prawna |
|
Roczna |
co najmniej raz w roku |
elementy narażone na wpływy atmosferyczne i zużycie, instalacje ochrony środowiska, instalacje gazowe, przewody kominowe |
art. 62 ust. 1 pkt 1 |
|
Półroczna |
do 31 maja i do 30 listopada |
taki sam jak przy kontroli rocznej |
art. 62 ust. 1 pkt 3 |
|
Pięcioletnia |
co najmniej raz na 5 lat |
stan techniczny i przydatność do użytkowania całego obiektu, instalacja elektryczna i piorunochronna |
art. 62 ust. 1 pkt 2 |
|
Bezpiecznego użytkowania |
każdorazowo po zdarzeniu |
elementy, na które oddziałał czynnik zewnętrzny |
art. 62 ust. 1 pkt 4 |
Ustawa wyznacza częstotliwość minimalną, a nie zalecaną. Hala z ruchem wózków widłowych i suwnicami zużywa się szybciej niż obiekt biurowy. Jej posadzkę i konstrukcję oglądamy częściej, niż nakazują przepisy. Plan przeglądów układamy dla konkretnego obiektu. Ustawowe minimum jest jego dolną granicą.
ZAKRES KONTROLI
Przegląd roczny budynków
Przegląd roczny budynków obejmuje trzy grupy elementów z art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Każdą grupę ocenia osoba o innej specjalności. Roczna kontrola obiektu komercyjnego składa się więc z kilku wizyt, a my ustalamy dla nich wspólny harmonogram.
01
Elementy narażone na wpływy atmosferyczne i zużycie
Sprawdzamy pokrycie dachu, obróbki blacharskie, rynny, elewację i stolarkę zewnętrzną. Oceniamy też posadzki, schody, balustrady i bramy. W halach najwięcej uwag dotyczy dachu. Rozszczelniona obróbka przy attyce przez kilka miesięcy nie daje objawów wewnątrz, a woda zawilgaca w tym czasie ocieplenie. Usterkę wychwytujemy na etapie wymiany kilku metrów obróbki, a nie fragmentu połaci.
02
Instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska
Kontrolujemy urządzenia ograniczające oddziaływanie obiektu na otoczenie. W obiektach komercyjnych są to separatory substancji ropopochodnych, osadniki, urządzenia podczyszczające ścieki i filtry na wyrzutniach wentylacji technologicznej. Zakres zależy od technologii zakładu. Listę urządzeń zestawiamy przed kontrolą na podstawie dokumentacji powykonawczej.
03
Instalacje gazowe i przewody kominowe
Kontrola obejmuje instalacje gazowe i przewody kominowe wszystkich typów, w tym wentylacyjne. W hali ogrzewanej promiennikami gazowymi sprawdzamy szczelność instalacji i stan urządzeń odcinających. Przewody wentylacyjne oceniamy pod kątem drożności i ciągu. Ta część przeglądu dotyczy bezpośrednio bezpieczeństwa ludzi. Jej termin traktujemy jako nieprzekraczalny.
PRZEGLĄD CO 5 LAT
Przegląd okresowy budynku
Przegląd okresowy budynku wykonywany co najmniej raz na pięć lat obejmuje cały obiekt, a nie wybrane elementy. Art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego wymaga oceny stanu technicznego, przydatności do użytkowania, estetyki i otoczenia obiektu. Kontrola obejmuje też instalację elektryczną i piorunochronną. Badaniu podlegają sprawność połączeń, osprzęt, zabezpieczenia i środki ochrony od porażeń. Mierzy się też oporność izolacji przewodów i uziemienia. Protokół pięcioletni wskazuje elementy do naprawy wraz z pilnością. Uzupełniamy go raportem z rekomendacjami i propozycją kolejności prac. Inwestor otrzymuje w ten sposób podstawę planu remontów na kolejne lata i rozkłada wydatki w czasie.
Osobną procedurę stosujemy dla obiektów kupionych na rynku wtórnym. Nowy właściciel przejmuje często halę z niepełną dokumentacją. Nie zna daty ostatniej kontroli pięcioletniej i nie ma informacji o wykonaniu zaleceń przez poprzednika. Nie czekamy wtedy na ustalenie tej daty. Zaczynamy od audytu zerowego, czyli przeglądu otwierającego współpracę. Od niego liczymy nowy cykl.
DWIE KONTROLE W ROKU
Przegląd okresowy obiektów budowlanych o dużej powierzchni
Przegląd okresowy obiektów budowlanych o dużej powierzchni przeprowadzamy dwa razy w roku: do 31 maja i do 30 listopada. Obowiązek z art. 62 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego dotyczy budynków o powierzchni zabudowy powyżej 2 000 m². Obejmuje też inne obiekty budowlane o powierzchni dachu powyżej 1 000 m². Terminy przypadają po zimie i przed zimą. Wiosną widać skutki obciążenia śniegiem, a jesień jest czasem przygotowania odwodnienia dachu do kolejnego sezonu. Osoba dokonująca kontroli bezzwłocznie zawiadamia o niej organ nadzoru budowlanego.
O objęciu budynku tym obowiązkiem decyduje powierzchnia zabudowy, a nie powierzchnia użytkowa. Hala magazynowa w Choroszczy o powierzchni 3 840 m², zrealizowana przez nas w formule Archi-CDB, mieści się w tej kategorii. Dwukondygnacyjny biurowiec o 3 000 m² powierzchni użytkowej i 1 500 m² powierzchni zabudowy już do niej nie należy. To rozróżnienie umyka wielu zarządcom. Jedni pomijają kontrolę wymaganą przepisami. Inni płacą za kontrolę, której przepisy od nich nie wymagają. Kwalifikację obiektu ustalamy na podstawie projektu i zapisujemy w planie przeglądów.
KAŻDORAZOWO PO ZDARZENIU
Przegląd obiektów budowlanych po zdarzeniach losowych
Przegląd obiektów budowlanych po zdarzeniach losowych to kontrola bezpiecznego użytkowania bez stałego terminu. Art. 62 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego nakazuje ją przeprowadzić każdorazowo po działaniu czynników zewnętrznych. Należą do nich silny wiatr, intensywne opady, wyładowania atmosferyczne, pożar i powódź. Ocena skutków zdarzenia dla obiektu należy do właściciela lub zarządcy.
Nasze stanowisko jest jednoznaczne: po nawałnicy zrywającej obróbki blacharskie kontrolę zleca się bez czekania na widoczne szkody. To samo dotyczy opadu śniegu zbliżonego do obciążenia przyjętego w projekcie. Koszt oględzin jest niewspółmiernie niski wobec kosztu przestoju hali. Protokół dokumentuje stan obiektu bezpośrednio po zdarzeniu, dlatego służy jako dowód w rozmowach z ubezpieczycielem. Zgłoszenie od zarządcy przyjmujemy w trybie serwisowym i odpowiadamy na nie w ciągu 24 godzin.
ZACZNIJMY OD ROZMOWY
Napisz do nas i zgłoś przegląd budynku.
Powierz przegląd roczny budynków jednemu partnerowi: zaplanujemy terminy, zorganizujemy specjalistów z uprawnieniami, przekażemy protokoły i wskażemy kolejność napraw. Umów się na konsultację już dziś.
Przeglądy techniczne budynku – kto je wykonuje i z jakimi uprawnieniami?
Przeglądy techniczne budynku wykonują wyłącznie osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Wymóg wynika z art. 62 ust. 4 Prawa budowlanego. Stan konstrukcji i przegród ocenia osoba z uprawnieniami konstrukcyjno-budowlanymi. Instalacje elektryczne, piorunochronne, gazowe i urządzenia chłodnicze mogą kontrolować także osoby z kwalifikacjami wymaganymi przy dozorze nad ich eksploatacją. Przewody kominowe sprawdza mistrz kominiarski albo osoba z uprawnieniami budowlanymi, zależnie od rodzaju przewodu.
Jeden specjalista nie obejmuje całego zakresu. Kontrola hali produkcyjnej to praca konstruktora, elektryka, instalatora sanitarnego i kominiarza. Przy osobnych zleceniach protokoły powstają w różnych terminach. Nikt nie zestawia wtedy wniosków w spójną ocenę obiektu. Przeglądy techniczne budynku organizujemy dlatego jako jedno zadanie z jednym koordynatorem. Inwestor otrzymuje komplet protokołów i wspólny raport.
Przeglądy budowlane w dokumentach – protokół i książka obiektu budowlanego
Przeglądy budowlane kończymy protokołem i wpisem do książki obiektu budowlanego. Bez tych dwóch dokumentów kontrola formalnie nie istnieje, nawet po oględzinach całego obiektu. Protokół zawiera co najmniej:
- datę kontroli i dane osoby przeprowadzającej kontrolę wraz z numerem uprawnień,
- zakres kontroli i ocenę stanu technicznego sprawdzonych elementów,
- stwierdzone nieprawidłowości z zaleceniami i terminami ich usunięcia,
- ocenę wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.
Ostatni punkt ma podstawę w art. 62 ust. 1a Prawa budowlanego i bywa lekceważony. Zalecenie przepisywane z protokołu do protokołu przez kilka lat jest dowodem wiedzy właściciela o usterce. W razie wypadku taki zapis działa na jego niekorzyść.
Książkę obiektu budowlanego prowadzi się w postaci elektronicznej, w systemie c-KOB. Za jej założenie odpowiada właściciel lub zarządca. Wpisu o kontroli dokonuje osoba, która ją przeprowadziła. Jeżeli kontrola wykaże zagrożenie dla życia, zdrowia, mienia lub środowiska, art. 70 Prawa budowlanego nakłada obowiązek usunięcia nieprawidłowości. Kontrolujący przekazuje wtedy kopię protokołu organowi nadzoru budowlanego. Wyniki naszych kontroli dokumentujemy protokołami i wpisami do dokumentacji obiektu.
Przeglądy budowlane prowadzone przez Archi-CDB – przebieg współpracy
Przeglądy budowlane prowadzone przez Archi-CDB układamy w cztery kroki. Ich wspólnym celem jest zdjęcie z Inwestora obowiązku pilnowania terminów.
- Audyt zerowy. Spisujemy instalacje i dokumentację techniczną obiektu. Na tej podstawie ustalamy plan przeglądów na kolejne 12 miesięcy.
- Kontrole okresowe. Organizujemy kontrole ustawowe i gwarancyjne, wykonywane przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami.
- Raport z rekomendacjami. Protokoły uzupełniamy listą elementów wymagających naprawy lub wymiany.
- Naprawy i modernizacje. Zalecenia z protokołów możemy wykonać sami, w tej samej formule Archi-CDB i w mniejszej skali.
Terminy monitorujemy w wewnętrznym systemie harmonogramowania. W odpowiednim czasie kontaktujemy się z właścicielem lub zarządcą obiektu. Obsługujemy obiekty zaprojektowane i wybudowane przez nas, a także obiekty zrealizowane przez inne firmy. W pierwszym przypadku znamy budynek od fundamentów. W drugim tę wiedzę odtwarza audyt zerowy.
Przeglądy wchodzą w zakres umowy ryczałtowej razem z bieżącym serwisem i konsultacjami technicznymi. Roczny koszt utrzymania obiektu jest dzięki temu znany z góry. Pracujemy z biur w Białymstoku i Warszawie, a obiekty obsługujemy na terenie całej Polski. Na zapytanie odpowiadamy w ciągu 24 godzin.
ZACZNIJMY OD ROZMOWY
Kompleksowe przeglądy budynków w Archime
Zbliża się termin rocznej kontroli Twojego obiektu? Napisz do nas, a odpowiemy w ciągu 24 godzin i zaproponujemy plan przeglądów na kolejne 12 miesięcy.
